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Con Abril, comienza la vigencia de los nuevos Créditos Hipotecarios a 30 años ajustables por inflación.
Licenciado Mario Cuevas.

Con Abril, comienza la vigencia de los nuevos CréditosHipotecarios a 30 años ajustables por inflación

Opciones convenientes

A través de los bancos Nación, Provincia de Buenos Aires y Ciudad (de la Ciudad de Buenos Aires) Comienzan la vigencia desde el lunes 03 de Abril de 2.017, Cuales son las mejores opciones?.

Este lunes 03 de Abril, por ahora sólo los bancos Nación, Provincia de Buenos Aires y Ciudad ofrecerán distintas opciones para tomar créditos hipotecarios U.V.A. que se ofrecerán a 30 años de plazo con tasas que van del 3,5% al 7,9%, más el ajuste del capital adeudado según la variación de la inflación.

Por ejemplo, para el caso de que se tome un préstamo de un millón de pesos, la primeracuota a pagar en este tipo de créditos, puede variar entre $ 4.500 y $ 7.300. A partir de allí, las cuotas siguientes, se irán ajustando según la inflación.

Lo más conveniente de los llamados “créditos UVA” (Unidad de Valor Adquisitivo) es que al ser ajustables por la inflación, las primeras cuotas son mucho más bajas que en un crédito común, a tasa fija. Es un aspecto muy importante, ya que, a menor cuota, mucho mayor es el tamaño final del crédito al que se puede acceder. Y esto resulta así, ya que los montos de los créditos se definen, como casi todos lo créditos hipotecarios, a partir de la relación cuota-ingreso. O sea, lo que hay que determinar es que porcentaje de los ingresos de la pareja que solicita dichos créditos, puede ser tomado para cancelar el valor de cada cuota. Y, al  determinarse una menor cuota inicial, esto hace incrementar sensiblemente, la cantidad de pesos totales que se pueden solicitar en cada crédito.

Si cotejamos éstos créditos UVA, con créditos a tasa fija (donde las cuotas son iguales desde la primera hasta la última), podremos observar claramente la conveniencia de uno y otro caso. Vayamos a cada caso para que se entiendan bien las diferencias de uno y de otro:

Supongamos que se desea solicitar un préstamo de unmillón de pesos, los ingresos necesarios del grupo familiar pueden variar –por ejemplo, para un crédito de 15 años- de un mínimo de $ 31.740 pesos para un crédito U.V.A. del Nación a 15 años de plazo, hasta un máximo de $ 76.232 para el caso de un crédito a tasa fija al 22% anual. Y éstoresulta así porque para el crédito U.V.A. del Nación, la cuota inicial es de $ 7.935 pesos, en cambio para el tasa fija al 22%, es de $ 19.058. O sea que resulta menos que la mitad, una de otra, en favor del crédito U.V.A..

Hay una vieja creencia que dice que los créditos a tasa fija son los más convenientes, sobretodo porque siempre se sabe el valor de la cuota, ya que es la misma en todo el recorrido del crédito. Pero, en realidad, hay que analizar muy bien cada tipo de crédito, ya que, como en éste caso, al ser ajustado por la inflación, nos da la posibilidad de una cuota inicial 50 o 60% menor, que por supuesto, luego irá subiendo a la par de la inflación, pero mientras tanto, te ahorras un montón de dinero. Encima, si la apuesta del gobierno es tratar de bajar la inflación, la conveniencia comienza a tomar mayor color. Por otro lado, también pensemos que a través de las paritarias vigentes entre empleadores y trabajadores, el valor del salario, que es lo que ajusta los ingresos de los tomadores del préstamo, se entiende que se irá ajustando mes a mes, a la variación de la inflación. Por ende, tampoco tendríamos que preocuparnos demasiado, ya que tanto el valor de la cuota y el valor de los ingresos, se mantendrían de ésta manera, en valores constantes. O dicho de otra manera, ambos se mantendrán en términos reales.

Voy a aportar mayores datos, para entender bien el  ejemplo que di. Primeramente, debemos saber que la U.V.A. hoy está cotizando a $ 18,07.O sea que, en el ejemplo que habíamos dado del millón de pesos, digamos que ese millón de pesos equivalen a 55.340 U.V.As.

Entonces, si solicitamos el crédito, por ejemplo a 15 años, en el Banco Nación Argentina hay que demostrar ingresos por 1.756 U.V.As. o sea $31.740. Y, por ende, el valor de la cuota, será de 424 U.V.As. ($ 7.935 U.V.As). Esa relación, si los salarios acompañan a la inflación, será idéntica a lo largo de todo el crédito. El deudor pagará 424 U.V.As durante los 180 meses que dura el crédito.

Si lo comparamos con los créditos a tasa fija, en éste caso, las cuotas van bajando en términos reales (por el efecto inflación). Pero puede ocurrir que la inflación baje y ésto juegueen favor del deudor, ya que mes a mes se va a ir licuando el valor real de la cuota. Pensemos que en los créditos a tasa fija, el deudor paga cuotas iniciales muy altas. Y ese ha sido el mayor motivo de que terminen desistiendo los tomadores del crédito en los últimos años, ya que no llegaban a cubrir el valor de la cuota, aún con lo que aportaban los dos integrantes de la pareja, que solicitaban el crédito (1).

Si observamos que con un crédito llamado: U.V.A. ya no va a ser necesario que las cuotas iniciales busquen compensar la supuesta pérdida futura del valor real del monto prestado, en un contexto de baja de la inflación, Si se cumple lo previsto por el gobierno, que la inflación vaya bajando, vamos a terminar licuando el ajuste inflacionario sobre el capital adeudado.

Por ende, las primeras cuotas del préstamo normalmente son muy altas y el deudor debe desembolsar en un año aproximadamente más del 25% del monto total de lo prestado.

Ahora, con éste crédito llamado U.V.A., el o los  solicitantesconstatarán que en los primeros meses la deuda crecerá por el ajuste por inflación, más allá de las cuotas que haya pagado. Para que éste plan sea barato para los tomadores del crédito, la inflación debería ir bajando, hasta ubicarse en los guarismos mínimos asi le da la posibilidad de no tener un alto costo de financiamiento.

Para el caso del crédito de $ 1.000.000 a 15 años de plazo con un escenario de inflación de 22% para el primer año; 14% para el segundo; 10% para el tercero y 5% de inflación del cuarto año en adelante (2). Con éstos datos, obtenemos los siguientes resultados Para el crédito U.V.A. a una tasa del3,5%, terminará pagando $ 2.502.316; por un UVA al 5%, pagará $ 2.768.029; y por un UVA al 7%, $ 3.146.185. Con los mismos datos, para un crédito a tasa fija, por ejemplo del 16% pagará $ 2.643.660; por uno al 19%, $3.029.220 y por uno al 22%, $ 3.430.440.

Como se puede apreciar, la clave fundamental es el ritmo inflacionario. Si se controla la inflación, será un éxito, si se les escapa, será un crédito tan caro como a tasa fija.

Pero el ajuste por inflación está presente en nuestros días, casi en todos los momentos. Pagamos los alimentos, el alquiler, los servicios, el combustible, etc, con un permanente ajuste inflacionario. Si tuviéramos ingresos que anulen ese permanente ajuste, por ajustarse nuestro ingreso a tasas similares, saldríamos derecho. No habría entonces, ningún problema.

Por lo que debe quedarse tranquila la gente, que éste tipo de créditos hipotecarios, no tiene nada que ver con la desproporcionada y onerosa Circular 1050, que ajustaba las deudas a la par de una tasa de interés mucho más volátil que la inflación.

Por último, préstamos U.V.A. contemplan el hecho de que si los ajustes de las cuotas superan en un 10% a los ajustes salariales, se puedan agregar más cuotas para que el pago mensual no desborde la capacidad de pago del deudor. Cuestión que pone en resguardo al tomador, en caso de desmadrarse la economía.

Habría que asociar el pago de la cuota, al pago de un alquiler, asi, las nuevas parejas, o las familias recién constituidas, pueden llevarlo adelante y cumplir con ese sueño de la casa propia, el que por ahora parecía inalcanzable.

 

Notas:

  1. Este fenómeno lo explica el Banco Central en un interesanteartículo(http://www.bcra.gov.ar/ideasdepeso/Blog_ideas_de_peso.asp) en el que explican detalles del sistema UVA.
  2. Ver ejemplo de Clarín en su diario del día domingo 02 de Abril de 2.017.-

Dr Mario Alberto Cuevas

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